文章
课程
专家在线
问答
我的

现房销售是否预缴增值税？

2025-01-19 09:52:11
# 每日一学
剩余内容，展开全文
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《增值税预缴税款表》填表说明对需要预缴增值税的范围做了进一步解释，即，“房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，按规定在税务机关预缴增值税时，填写本表。其中，‘销售额’栏次填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。”也就是说需要预缴增值税的仅限于预售自行开发的房地产项目。而对于预售的概念，《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三条对商品房现售和预售做了明确区分，即“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”现房签订的是《商品房现房买卖合同》，而期房签订的是《商品房预售合同》‌。
基于以上规定，现房销售是指在不动产达到交付条件后进行的销售，收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，因此不应按照3%的预征率预缴增值税，而应按适用税率征税‌。如湖北省营改增问题集41.现房销售是否要按3%预缴增值税？现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。
现房销售在增值税税纳税义务发生时间上，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。具体到房地产开发企业，各地的通行做法是，以交房时间作为增值税纳税义务发生时间，计算缴纳增值税。比如湖北省营改增问题集规定：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。


来源：十堰畅玮税务师事务所，作者：纪宏奎

  • 3494 人看过