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一次性收取若干年房租，该缴什么税？什么时候缴？

2023-04-23 18:30:50
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有读者问：某一般纳税人公司一次性预收三年的房屋租金327万元，涉及到哪些税？什么时候缴纳？

我们分税种来看：


一、增值税

根据财税「2016」36号附件1第四十五条：（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
所以，无论企业是否开票，均应在收到当月计算增值税销项税额。
借：银行存款      327万元
贷：预收账款-租金     300万元     
应交税费-应交增值税-销项税额 27万元
二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
以企业当月实际缴纳的增值税为计税依据，计算当月应当缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
三、印花税
租赁合同按千分之一缴纳印花税，因为合同是含税价，印花税以含税价为计税依据，在书立合同当日发生纳税义务。
四、企业所得税
我们先看一下租金收入的会计处理，会计核算上应按照权责发生制原则以及配比原则，分期确认租金收入，也就是会计处理上每年体现100万元的收入。
选择按照在租赁期内分期均匀计入收入的处理：
每年分摊收入100万元：
借：预收账款-租金     100万元
贷：主营业务收入-租金    100万元
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）：《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
因为该笔租金收入是预收，符合上述文件规定的情形，所以企业所得税既可以一次性提前确认收入，也可以分期确认租金收入，这个由企业自行决定。
企业可根据实际情况来自行判断：
若之前有亏损且弥补年限即将到期，建议一次性确认收入，可以弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税，避免浪费了亏损。
若之前无亏损，或虽有亏损但离到期年限尚远，建议分期确认收入，便于推迟缴纳企业所得税的时间。
五、房产税
一次性收到房租，是否需要一次性计算缴纳房产税呢？
我们先看一下全国性规定
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
《房产税暂行条例》第七条：房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。
根据上述规定可知，房产税的纳税期限需要看各地的具体规定，有的地方要求一次性缴纳，有的地方可以分期缴纳。
1、《湖南省地方税务局关于房产税有关政策问题的批复》（湘地税函〔2000〕5号）规定，房屋产权单位将房屋使用权限期转让，不论采取何种形式，均属房屋出租行为，应按租金收入计征房产税。应征税款原则上应按租金收入金额一次性全额征收：一次性缴纳确有困难的，经县（市、区）税务机关批准后，可分次缴纳。
2、黑龙江省实施《中华人民共和国房产税暂行条例》暂行细则黑政发[2014]19号第八条 依照房产余值缴纳房产税的，按年计算，分月缴纳，征期为月份终了后15日内。依照房产租金缴纳房产税的，按次或按月计算，于月份终了后15日内或开具发票时缴纳。
3、问：纳税人一次性收取20年租金，增值税、房产税如何缴纳(一次性缴纳或者可分期缴纳)?河北税务：《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据上述规定，房产税按年征收，分期缴纳，一次性收取20年租金，不需要一次性缴纳房产税。
4、厦门问题：A公司将房产对外出租，双方签订3年期租赁合同，租赁期限从2018年1月1日至2020年12月31日，且一次性收取租金60万元。厦门税务：在厦门市，依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳，申报期限为次月的1日-15日。因此，A公司出租房产所收到的60万元租金，应在正常租赁期内分期均匀计算租金收入，并逐月进行纳税申报。
5、江苏省地税局《关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》（苏地税函[2000]135号）：最近，一些地区反映，房屋出租房产税的纳税义务发生时间不够明确，执行过程中难以掌握。对此，现明确如下：出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。


来源：晶晶亮的税月


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