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个人出租房屋要交哪7种税，如何计算及申报？

2023-04-22 19:00:05
# 每日一学
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个人出租房屋也是要缴纳个税的，但是在计算个税时候也可以扣除相关的其他税费，这里面主要就是指的城建税及附加，房产税等相关个人出租涉及的税。

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我们从个人所得税法中知道，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

那么我们在计算个税的时候面临了一个问题，出租房屋的相关税费到底是在收入扣除减除费用之前就扣除，还是在收入扣除减除费用后再扣除？

按照国税函[2009]639号 的规定
《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函[2002]146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
　　(一)财产租赁过程中缴纳的税费;
　　(二)向出租方支付的租金;
　　(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;
　　(四)税法规定的费用扣除标准。

也就是说，按照这个规定，收入是先扣除相关税费等开支后再扣除税费规定的费用标准。

假如出租个人住房取得年租金60000，开具普通发票的话，那么实际应该缴纳的税分别是：

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1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万，免。
2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。
3、房产税
=（收入-实缴增值税）*4%/2
=60000*4%/2=1200
4、土地使用税=0，免。
5、印花税=0，免。
6、个人所得税，据实征收
（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）
=60000-0-1200-0
=58800>4000
所以，个人所得税
=58800*（1-20%）*10%
=4704

image.png


这点，我们从自然人税收系统也可以相应印证，因为租赁所得税，支付方也需要代扣代缴。

所以打开自然人电子税务局（扣缴端）

image.png


我们在分类所得-财产租赁所得里面填写一下相关数据。


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实际上系统确实是先扣除了税费再扣除减除费用。
（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）
=60000-0-1200-0
=58800
减除费用
=58800*20%
=11760

有朋友说，你这个相关税费放在哪里扣有区别吗？

当然有区别，如果你先扣除税法规定的减除费用，那个税的结果是不同的
比如以这个案例为准，我先扣减除费用

那么个税
=（60000*80%-1200）*10%=4680

个税会少4680-4704=24，差异刚好是1200的20%相应的部分。相当于基数变小了。



素材来源：二哥税税念


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