企业出租房产1年,约定了6个月免租期,这6个月是否存在视同销售缴纳增值税的风险?

2021-05-07 12:10:00

疑问1

企业出租房产1年,约定了6个月免租期,请问这6个月是否存在视同销售缴纳增值税的风险

答复

免租期,不需要视同销售缴纳增值税。

提醒一

租赁合同约定的全部都是免租期,则就是无偿提供租赁服务了,按照财税〔2016〕36号文第十四条所规定的单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,需视同销售缴纳增值税了。”

提醒二

免租期内,虽然不需要视同销售缴纳增值税了,但是并不免征房产税,免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

参考

1、根据国家税务总局公告2016年86号《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》第7条规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

2、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条的规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。


疑问2

我是济南的一家香港企业投资占比25%的合资公司,现在香港企业股东要把25%股份转让给境内企业,如何缴纳企业所得税和印花税?

 

答复:

转让方香港企业需要按照10%的税率缴纳企业所得税。

参考:

根据《中华人民共和国企业所得税法》第二条、第三条、第四条、第二十七条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十一条等相关规定,对于非居民企业的外国转让方需要按照10%的税率缴纳企业所得税。

 

提醒一:

除了企业所得税外,股权转让的双方还需就股权转让合同缴纳股权转让金额0.05%的印花税,税目为“产权转移书据”。

 

提醒二:

企业所得税采用源泉扣缴制,由支付方代扣代缴。代扣代缴义务人应从实际支付或到期应付的股权转让价款中扣缴企业所得税,并向扣缴义务人所在地的主管税务机关缴纳代扣的税款。

参考:

《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》(国税发[2009]3号)第三条规定,对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税,实行源泉扣缴,以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。

 

提醒三:

对于内资企业收购外国投资者所持外商投资企业股权的,需要就代扣代缴事宜向外方作出明确告知,并在收购协议中明确约定由内资企业从应付股权转让价款中代扣代缴,以免因外方缴税事宜遭受处罚等不利后果。

扣缴义务人在申报和解缴应扣税款时,应填报《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》。

 

提醒四:

若中国与外资方国家有签订《税收协定》,且《税收协定》中规定的税务处理条件比国内法更加优惠时,应优先适用《税收协定》的规定。

国家税务总局公告[2015]60号文第三条规定:非居民纳税人符合享受协定待遇条件的,可在纳税申报时,或通过扣缴义务人在扣缴申报时,自行享受协定待遇,并接受税务机关的后续管理。

 

提醒五:

外资股权转让应纳税所得额为转让价格扣除转让成本后的余额。

其中股权转让价格可以扣除外资股权享有的被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益份额。股权成本是指股东投资入股时向企业实际交付的出资金额。

 

提醒六:

在计算应源泉扣缴的非居民企业应纳税款时,如何进行外汇换算?

扣缴义务人对外支付或者到期应支付的款项为人民币以外货币的,在申报扣缴企业所得税时,应当按照扣缴当日国家公布的人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。扣缴义务人须以折合成人民币后的应纳税所得额按适用税率计算应扣税款,并以人民币解缴应扣税款。


来源:郝老师说会计,税库山东


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