房地产增值税系列-房地产开发企业开发的房产直接出售与先自用或出租、后再出售增值税有何不同

房地产增值税系列-房地产开发企业开发的房产直接出售与先自用或出租、后再出售增值税有何不同

本期,我们会和大家分享一个转让不动产的增值税政策。虽说该项政策与房地产开发企业正常开发销售房地产项目没太大的关系,但是,在特殊的情况下,可能会被适用。

下面我们来看看一个案例。

案例 XS公司是房地产开发企业,其开发和正在销售的HF项目,适用一般计税。该项目中,除了住宅以外,还有部分商铺等的商业物业。由于项目所在地区房地产市场并不火爆,其开发的住宅经过2-3年的销售依然还完全去化,商业物业更是未能出售哪怕一平方米。为了充分盘活资产,XS公司决定对商业物业进行如下处理:

1.部分商业物业作为本公司的办公用房使用,剩余部分对外出租,尽量提高利用效率;

2.为缓解公司资金压力,将商业物业向金融机构抵押进行贷款用于生产经营,由于需要作为抵押物,所以将全部商业物业(包括自用和出租部分)办理到本公司名下,并进行不动产权登记取得不动产权证书;

3.如有客户对商业物业有购买需求的,再对外出售商业物业。

那么问题来了。

一、上述这种先自用或出租一段时间的物业再销售,是否适用18号公告的规定?

要回答这个问题,我们最简单的就是看看18号公告有没有规定适用范围咯。

根据18号公告的规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。

那么从这个适用范围来看,要判断上述案例是否适用18号公告,首先看XS公司是不是房地产开发企业,很明显,案例开头就告诉我们XS公司就是房地产开发企业啦。然后再看销售的房地产项目是否XS公司自行开发的,也很明显嘛,从案例中的描述,这些已自用或已出租的商业物业,也是HF项目的一部分,而HF项目就是XS公司自行开发的房地产项目啊。而且18号公告并没有规定,房地产开发企业自行开发的项目,如果已经自用或者出租再出售的,就不能适用18号公告啊。所以综上所述,这个本来就不应该存在什么疑问,就要适用18号公告的对吧。

但是,在有些地方的税务机关,却会对本案中这种类型的物业销售,适用了另一个政策,而不能适用18号公告了,他们的理由是,18号公告只适用于房地产开发企业销售的未使用过的自行开发房地产项目,而对于已经自用或者出租的物业,就只能适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号印发,简称14号公告)。

14号公告除了在税率和征收率方面与18号公告是一致的,其余在预缴增值税的情形、预征率、销售额的扣除等的方面,与18号公告的规定都是大大不同的。

虽然我们主张,如果主管税务机关针对类似本案情形的物业需要适用14号公告管理增值税时,应该根据企业自身的实际情况,在适用18号公告对企业有利时,尽量争取适用18号公告,因为这本身就没有超越该公告的适用范围,而不是轻易妥协执行税务机关认为应该适用的规定。但是,如果形势比人强,或者适用14号公告更有利时,我们还是需要了解14号公告的大致规定的。

二、14号公告中规定的销售额如何确定?是否还有一般计税项目可以扣除土地价款的规定?

根据14号公告的规定,是否有扣除销售额的项目,以及项目涉及的内容,与计税方式无关,只与不动产的取得方式有关,而且可以扣除的项目并不是土地价款。

简要概括一下,就是只要不动产不是自建的,计税时均可以有扣除销售额的项目,如果是自建的,不好意思,没有扣除项目了。

那么非自建的不动产转让时,扣除项目是不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

证明购置原价或者取得作价的资料包括:税务部门监制的发票;法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书;或者国家税务总局规定的其他凭证。

三、适用14号公告的情形要怎么缴税呢?

根据14号公告的规定,适用的情形也是分为预缴和申报缴纳两个环节。但是适用情形有所不同。

1.预缴增值税的情形。14号公告规定,只要是适用本公告的情形,在转让不动产时,均需要在不动产所在地预缴增值税,然后回到机构所在地申报,申报时应纳税款可以抵减已预缴的增值税。这里并不像18号公告一样,只在采用预收款方式销售不动产时才要预缴增值税。所以预缴增值税的规定在14号公告中是具有普适性的。

2.预征率与18号公告不同。14号公告规定,预缴增值税的预征率为5%,而18号公告的预征率是3%。

3.预缴地点不同。14号公告规定预缴增值税的地点是在不动产所在地,然后回到机构所在地申报,而18号公告规定,无论是预缴还是申报在纳税人的主管税务机关,无需考虑不动产所在地。

举个栗子说明,A公司在广州市番禺区和白云区均有开发项目,但公司所在地是广州天河区,那么根据18号公告的规定,A公司对两个项目的销售,无论预缴还是申报增值税,均只在天河区的税务局。但是如果A公司不是房地产开发企业,但转让其在番禺区和白云区的不动产,那么A公司就必须在番禺区和白云区的税务局预缴增值税,然后回到天河区的税务局申报。

四、上述案例的情况,影响的不仅仅是增值税

前面的介绍,只是针对增值税的征收管理,但是,其实房地产开发企业,如果其开发的物业先自用或出租,再行销售的话,影响的不仅仅是增值税的适用管理办法,而是会牵一发动全身,影响到其他税种的。

首先第一个是房产税。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)的规定,鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

也就是说,本来房地产开发企业开发的房产在出售前都是不需要缴纳房产税的,但是如果房产在出售前已经自用或者出租的,就变成要缴纳房产税了。

然后是土地增值税。

众所周知,土地增值税是房地产业务的王者税种,其税率高、规定模糊、优惠政策少以及税企争议大在业界是有共识的。而土地增值税为数很少的优惠政策,均与房地产开发企业有关,而且是针对房地产开发企业销售“新房”的时候此适用,如果房产在出售前已经被房地产开发企业自用或者出租过的,那么很多地方的税务机关会将其视为“旧房”,从而适用转让“旧房”的土地增值税政策,影响还是相当的大的。

所以说,房地产企业在决定将开发物业用于自用、出租前,必须认真考虑清楚是否必须和值得,否则将来在再处置的时候,可能带来更高的税费负担。

好了,通过这十期的分享,从房地产增值税计税方法讲到发票开具,以及本期介绍的14号公告的相关规定,对房地产相关的增值税基本政策和概念都做了比较概括的介绍,相信大家对房地产增值税的相关政策、概念、核算和纳税管理等都有了比较系统的认识。希望我们的分享和介绍能够对大家的实务工作有一定的帮助。本系列的分享到此结束,谢谢!!


来源:小缘讲税

  • 发表于 2021-08-04 06:40
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  • 分类:会计学习

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