《契税法》配套征管五大口径来袭,你别多缴了税!

《契税法》配套征管五大口径

2021年9月1日,《中华人民共和国契税法》正式实施。


如以往一样,财政部、国家税务总局出台了2021年第23号公告——《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》。


这个公告明确了5个方面的征管口径。


首先,是对于土地、房屋权属转移问题的明确。


征收契税的土地、房屋权属是什么?土地使用权、房屋所有权。


只要土地、房屋权属发生转移,即使没有出现金额往来变动,依然要缴纳契税。


在民法中,房产分为按份共有和共同共有。


比如夫妻离婚了,一方要房子,一房要钱。本来是共同共有的房子变成了一方拥有。此时,拿到全部房屋所有权的承受人需要缴纳契税。


又比如,夫妻双方本来是按照各50%的份额享受对房屋的所有权,老公有一天突然福至心灵,醍醐灌顶,拉着老婆的手深情的说,你看你不仅生儿育女,还要挣钱养家,对咱们家的贡献远远超过我呀,所以我决定,咱家这个大平层应该你九我一。老婆一下子多了40%的份额,高兴不?高兴呀。


话外旁白:高兴也别忘了缴税。(吐嘈:这个例子举的真是矫情)


(二)下列情形发生土地、房屋权属转移的,承受方应当依法缴纳契税:  

  1. 因共有不动产份额变化的;  


   2.因共有人增加或者减少的;    

  3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素,发生土地、房屋权属转移的。


其次,是对计税依据的规定。


计税依据在《契税法》规定的比较笼统。总体概括就三句话:有价格按价格,没价格按市场,有互换按差额。


但是23号公告,却进行了更详细的规定。尤其是对于土地性质改变是否缴纳契税和缴纳契税的计税依据给出了明确口径。


土地拨改让,计税按补价。土地没变化,仅按房产价。


土地拨改让,房产紧跟上,不仅补价缴,房价也得缴。


土地加建筑,使用和所有,一并全转让,计税按总价。


(一)以划拨方式取得的土地使用权,经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的,应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

(二)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准转让房地产,划拨土地性质改为出让的,承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

(三)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准转让房地产,划拨土地性质未发生改变的,承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 

(四)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的,计税依据为承受方应交付的总价款。


如果你买到了精装房,而合同价款里又把房款和装修费用分别注明的,这里请注意,装修费用一样要计入房价总款项中作为计税依据缴纳契税的。


当然,增值税不包括。缴纳契税时,别忘记要以不含增值税的价格作为计税依据哦。


如果你财大气粗,买了独幢别墅,有地下车库和储藏室等房屋附属设施,这在23号公告里属于主体房屋与附属设施在同一不动产单元,契税的计税依据是所交付的房屋总价款。


可是你量力而行,买了一大平层,又另外在停车楼买了两个单独车位,这时候,单独车位被称之为与主体房屋不在同一不动产单元的附属设施,不能与房屋适用同样的税率,而要按照当地契税税率。


好吧,我举的这两个例子似乎不太能解释这条规定的重要性。吃亏一点,还是现身说法吧。


唉, 作为穷人的我省吃俭用买了套60平方的小两居,又咬咬牙买了一个车位。由于是首套房,契税税率1%。


如果车位和房子在同一不动产单元,则车位和房子一起适用1%税率。如果车位和房子不在同一不动产单元,房子适用1%税率,而车位适用3%税率。当然,如果你们当地适用5%的税率,那车位就按照5%来交。


这下比较清楚了不?


(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的,计税依据为承受方应交付的总价款,并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的,计税依据为转移合同确定的成交价格,并按当地确定的适用税率计税。 

(七)承受已装修房屋的,应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。 

(八)土地使用权互换、房屋互换,互换价格相等的,互换双方计税依据为零;互换价格不相等的,以其差额为计税依据,由支付差额的一方缴纳契税。


第三,是对于免税政策范围的缩小。


《契税法》中对于婚姻存续期间夫妻转移权属、法定继承、变“荒”为“农林牧渔”、使领馆承受权属、国家机关等单位承受权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施、非营利性学校等机构承受权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助等等都规定了免税。


但23号公告把这个范围限定的更窄了。就好象孙悟空用金箍棒划的圆圈,享受免税且没有风险就不能出圈,否则那可就不好说喽。


关键词是“直接”。


上面凡是用于办公、教学、医疗、科研、军事设施、养老、救助,仅限于“直接”用于。


比如非营利性学校说,我们买了一栋教学楼,一栋教职工楼,没有教职工就没法开展教学呀,这是有间接关系的呀,所以,这两栋楼都是用于教学的,都可以享受免税。


这话说的,那食堂大楼是为教职工提供热量的,没有能量,怎么能做好教学工作呀,是不是也得免啊?


因此,要注意,只有直接相关的,才能享受。也就是说,教学楼可免,其余免谈。


另外,对于学校、医疗和福利机构也作出了资质的限定。超出限定的,也不在免税范围。


当然,无论是享受免税还是减税,都不要忘记纳税申报。这是我们应尽的义务,零申报不申报都能体现不交钱的性质,但两者的后果可不一样。


(一)享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构,限于三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。
1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园,实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校,以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。

2.医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。

3.社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。


第四是纳税义务发生时间。


这个不用多罗嗦。就俩字:当天。


你说我当天发生了,但我未必当天交。


(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的,纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

(二)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的,纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

(三)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款,应当缴纳契税的,纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。


是啊,反正你去办理土地、房屋权属变动时,必须得缴。但如果你不需要办理权属变动,要注意是有时间限定的,90天之内要进行申报纳税。


发生上述情形,按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的,纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。


第五是有关纳税凭证、纳税信息和退税的口径明确。


纳税凭证不局限于合同。具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。


有意思的是《中华人民共和国印花税法》没有规定合同性质的凭证,在契税配套政策中却出现了。这有点让人浮想联翩,等2021年7月1日印花税法实施时,配套征管口径会不会也对纳税凭证作出有关规定呢。


23号公告还对于不动产登记机构与税务机关的数据共享作了特别说明。未来数据控税的大宇宙已成定局。


契税能不能退税?能。但要符合以下情形之一,才可以。


(四)纳税人缴纳契税后发生下列情形,可依照有关法律法规申请退税:

1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的;

2.在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的;

3.在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。


所以,当你买了套房子220平方,结果开发商交房时,一量发现才210平方,是会把这10平方的差额退还给你的。


假设一平方2万块,20万在手,别忘记,这20万还可以去税务局要求退还契税的哦。


最后,23号公告与它的主体税法保持一致,都是在2021年9月1日开始实施。与此同时,一大拨原契税文件被无情的作废。


《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)

《财政部 国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》(财税〔2000〕14号)

《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)

《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》(财税〔2007〕162号)

《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》(财税〔2008〕129号)

《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)同时废止。


契税是个小税种,而且是一次性缴纳的财产税。税种虽小,但你却很难逃开它的“魔掌”,毕竟,谁不想在这天地之间拥有一方小小的草庐呢。


杜工部说,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!”他老人家真有见地,从唐朝到现在,这话依然如此适用,毫无过时气息。


作为老杜的脑残粉,我郑重宣布,愿意按照契税的最高税率来缴!毕竟纳税光荣这四个字已经深入骨髓!万事俱备,现在就差一套房子了。

来源:黎解财税


  • 发表于 2021-07-14 10:32
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  • 分类:会计学习

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老会计卓玛
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